서울 집값 폭탄

* 윤석열 정부의 부동산 규제 완화
정부의 집값띄우기 위한 노력
다주택자도 얼마든지 돈 빌려서 집 살수 있도록 온갖규제 폐지, 아주 비싼 아파트도 얼마든지 구입할 수 있도록 규제 폐지  

분양권 전매 제한	- 수도권 최대 10년 -> 수도권 쵀대 3년(공공택지 또는 규제지역) - 비수도권 최대 4년 -> 비수도권 최대 1년
실거주 의무	- 수도권 분양가상한제 주택 최대 5년 -> 폐지, 3년 유예 - 공공재개발 2년 -> 폐지
중도금 대출 제한	- HUG 보증 분양가 기준 12억 -> 폐지 - HUG 대출보증 인당 5억 -> 폐지
1주택 청약 당첨자 기존 주택 처분 의무	입주 가능일부터 2년 이내 처분 -> 폐지
주택담보대출 제한	- 다주택자 규제지역 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출 금지 -> 폐지(다주택자도 LVT 30%까지 허용) - 15억 초과 아파트 구입 시 금지 -> 폐지 (무주택자, 1주택자 허용) - 주택담보대출 후 6개월 내 기존 주택 처분 의무 -> 2년(22년5월) -> 3년(23년 1월)으로 완화
부동산 세금  다주택자 중과	- 취득세 2주택자부터 중과(최고 세율 12%) -> 취득세 3주택자부터 중과(최고 세율 6%) - 양도소득세 다주택자 중과(최고 세율 75%) -> 양도소득세 중과배제 특례 24년 5월까지 연장 - 종합부동산세 기본공제 6억원, 2주탁자부터 중과(세울 0.6~6%) -> 종합부동산세 기본공제 9억원, 3주택자부터 중과(세율 0.5~5%) - 1년 내 기존 주택 처분해야 '일시적 2주택자'인정 -> 3년 내 기존 주택 처분하면 '일시적 2주택자'세제 혜택 부여
규제지역 지정	112곳 투기지역/투기과열지구/조정대상지역 지정 -> 전면해제 (서울 강남 3구, 융산구만 투기과열지구 및 조정대상지역 유지)

 
 

* 특례 보금자리 대출 : 소득 요건, 자산 요건에서도 예외 적용, DSR규제없이 기존 1주택자도 3년내 매각 조건 이용 가능
=> 집값하락세였던 2023년에 특례 보금자리 대출로 수집조원을 시장에 풀고나서 상반기 전체 부동산 거래 30%가 특/보/대출로 일어나면서 재미를 본 경험이 있어서 신생아 특례대출을 만듦.

* 인구 국가비상사태 선언하고 낸 저출생 비상대책이 집값 부양 최저 연 1%대 신생아특례대출 (소득 기준 2억 5천만원까지 완화)

야당에서 종부세 완화 발언한 이후 부동산 시장에서는 야당조차 집값 잡을 생각이 없다고 확신하며너서 여야가 합심해서 부동산 가격 올리는데 진심이구나를 알게되었다.

집값의 완벽한 타이밍을 찾아낸 한국은행
16주째 서울 집값 '들썩'인 와중에 한은 '금리인하를 언급하면서 안그래도 고공 상승중인 집값에 부채질

다른 나라는 금리를 올릴때 한국은행은 금리인상 대신 환율방어 선택했다. 1380원이 기본이 되어버린 지금, 이 금액도 외환 보유액을 계속 헐어쓰면서 달러를 시장에 뿌리며 간신히 지키고 있다. 이렇게 외환보유액을 쏟지 않았다면 환율은 이미 예전부터 1400원 넘어섰을 것이다. 그러나 지금 1380원 자체도 국민에게 고통스러운 환율이다. 

* 한국은행의 금리선택 : 소득보다 자산에 유리
- 물가 치솟는데 상여금은 줄어서 가구 실질소득 7년만에 최대 감소
- 소득은 줄었는데 집값은 급등 : 한국은행 금리 선택이 부른 부의 이전

물가 고공행진레 실근로소득 7년만에 최악

=> 한은의 선택은 사람들이 소득 -3.9%가 되니까 허리를 졸라메게 된다. 내수시장이 완전 쪼그라들고 자영업자 소득도 줄어들게 된다.


문제는, 실물 경제와 부동산 경제가 완전 따로놀고 있는데, 외환보유액은 펑펑 쓰고있다. 

2021년부터 한국의 달러곳간을 터는 한국은행

하지만 그 방어조차 실패해서 1380원까지 오르고 물가도 잡히지 않는 상황이다. 

대한민국 경제가 살아나려면 실질 근로소득이 늘어나야한다. 근로소득을 희생하고 자산 가격만 오르게하면 장기적으로 성장 동력은 내수시장 위축으로 약화될 수 밖에 없다. 

미국은 고금리덕분에 부동산 시장이 안정화 되면서 9월부터 금리를 내릴까 고민중인데, 우리나라는 반대다. 
한국은 물가에서 부동산 집값을 넣지않는다. 반면에 미국은 월세도 넣고, 어떻게든 환산해서 집값을 반영한다. 그래서 미국은 물가 환산할때 부동산이 전체 물가에서 32%나 차지한다.

이미 고삐 풀린 상태에서 집값은 더 갈 수밖에 없다.
서울부터 시작해서 지방으로 확산될 일은 전혀없다.
왜냐하면 수도권과 비수도권 인구 역전과 격차가 확대되었기 때문이다. 

지역별 출산율

수도권의 국토면적 12%
수도권의 인구는 51%나 된다
경제력은 수도권에 80%가 집중되어있다
100대 기업의 경우 84% 수도권에 몰려있다.

저출생 원인은 "인구밀도"

과연 지방이 소멸해도 서울 집값만 
계속 오르는게 가능한가?

그래프만 봐도, 인구밀도가 높은 지역일수록 출산율이 떨어지는게 보이며, 전국에서 태어난 청년들을 서울로 빨아들이고 있다. 계속 서울로 집중하는 현상이 계속되면 대한민국의 합계 출산율은 더 급전직하로 떨어질것이다.

과연 수도권 집값은 
언제까지 오를 수 있을까?

정부가 계속 의지를 갖고 있는 동안에는 대한민국의 경제력을 쥐어짤거라 아마도 계속 오를 것이다. 

제아무리 실물경제가 불황이라도 지금처럼 국가의 남은 여력을 모두 부동산에 쥐어짜면, '수도권만'에 아직은 조금 더 집값을 끌어올릴 수 있다. 그러나 대한민국 미래에 어떤 도움이 되는지는 생각해봐야한다. 대한민국은 3050클럽에도 진입한 선진국이다. 인구 5천만이 넘으면서 1인당 국민소득이 3만달러가 넘는 나라다.  그러나 앞으로 인구가 급격하게 줄어들면 이제 성장률은 아주 빠른 속도로 떨어질 수 밖에 없을 것이다.

우리나라는 이미 순자산의 86%가 부동산인 나라이다. 세계최고수준이며 70%인 중국보다 훨씬 높다. 이 비중이 더 높아지면 실물경제는? 지금 상황으로 90%로 만들어버리면 실무 경제는 어떻게 될 것인지 걱정이 될 수 밖에 없다. 부동산 빚을 갚느냐고 소비는 줄일 수 밖에 없기 때문이다.

이제 2024년부터 2차 베이비부머 은퇴가 시작된다. 대한민국 인구 전체 20% 차지하는 2차 베이비 부머(64년생~74년생)가 예순이 넘으면서 집단은퇴가 시작된다.

국민연금이 2027년부터 적자다. 2027년부터 대한민국 환경이 완전히 바뀐다. 대한민국은 은퇴자 중심으로 바뀌고 경제 활력이 완전히 약화된다. 

국내요인만 봤을때,
정부가 한장받고 한장 더! 정책을 유지한다면 2027년까지 억지상승 가능하다. 그러나 실물 경제가 계속 망가져가는데 아무런 대책없이 유지가 된다면 실물 경제가 부메랑처럼 돌아와 자산 시장이 2027년에 파격을 할 수 밖에 없을 것이다.

그러나 만약 2025년에 미국 시장 금리가 올라가거나 지금 수준으로 유지되면서 내려가지 않으면 지금의 부동산 정책이 대한민국 경제를 위협할 독이 될 수가 있다.

트럼프 암살사건 덕에 트럼프가 당선될 확률이 높아졌는데, 트럼프의 모든 정책 패키지가 금리를 더 올리는 쪽으로 갈 수 밖에 없다. 금리가 올라가거나 유지될 가능성이 더 높은 상황이다. 

부동산에 올인했다면 우리나라에게 2가지 선택이 있다.

1) 내 임기만 아니면 되지라고 생각한다면?
마지막까지 집값 끌어올리다가 무너지면 경착륙

2) 지금부터 서서히 안정시키면서 연착륙
=> 덤으로 인구 소멸 속도도 더뎌진다.


그럼 난 어떻게 해야하나??
ㅠㅠ


https://youtu.be/CIB88CNbvKU?si=HKusuVZNSFVySA0M