우리나라 부동산 상승 예측

미국 경기 침체와 집값 상승관계

미국 금리
* 1980년 15~20%
* 1990년 10%
* 2000년 7%
* 2008년 5%
* 2024년 5.5%

부동산은 경기침체 상관없이 우상향으로 갔다.
2008년 서프 프라임 모기지 사태 제외하고는 부동산 가격에 큰 타격 없었다. 
그때 침체 장본인이 부동산이었기 때문이다. 상업용은 흔들려도 주거용은 안흔들릴 수 있다.

그러나, 미국 경기침체가 많이 안좋으면 상황이 달라질 순 있다. 얼만큼 안좋을 건지를 아는 사람들이 없어서 크게 받아들이고 선반영할 수 도 있으니 주의해야한다.
 

 

< 우리나라 현 부동산 상황 >

 
집보유 = 세금 많이 냄
대출금리 = 이자 높아짐
그러나 특례대출같은게 생기면 분위기가 바뀌기도 한다. 

* 10년 미만 신축 고점, 신축으로 몰림
* 구축은 아직이다. 구축은 보통 아래와 같은 조건을 보고 간다.
1) 재건축
2) 입지 - 리모델링
3) 지속가능한 일자리
4) 교통


과천 - 서초구/강남 출퇴근 20분컷
성남/광명/하남 - 좋은 아파트 사기를 추천
성남 중원구/수정구 - 원도심 (8호선)
성남 분당구 - 신도시 제2판교 테그지

8호선과 GTX 선반영얘기가 있지만, 
4~5년 후 이용객이 만하지면 더 오른다.

* 전세가

집값 바닥 구간 = 전세가를 봐야한다
실거래가, 매매가 등 볼 수 있겠지만, 실수요를 바로 판단하기에는 '전세가'가 좋다. 
대도시는 "미분양"숫자를 파악해야한다. 서울은 미분양이 거의 없다. 부동산 시장이 건강하다는 뜻이다.
 

* 816 대출규제

단기적으로는 소비 위축을 시킨다. 대출때문에 집을 안사거나 하지 않는다. 
서울은 중위가 13억 이상이라 괜찮은데, 지방이 문제다. 서울은 순간적으로 위축했다가 다시 갈 것이다. 

대출이 5억 나온게 4억만 나오면 4억에 맞춰간다. 
상급지가 아니라 유지로 간다. 수요가 많은 곳은 그냥 간다.
강남이 다 대출일 것 같지만,  강남은 대출 안받고 LTV 7.8% 거래된다.
 
* 갈아타기 방법
EX) 6억에 LTV 70%나와서 4억 대출했는데, 그게 20억까지 감. 4억 대출을 못갚을 줄 알엤는데 대부분 다 갚았어. 
그럼 순수 20억이 되버리고 그때부터 갈아타기가 되는 것이다.

강남 잡으려고 때릴려고 대출규제를 하지만 결국 지방이 더 아프다. 
대출규제가 결국 내집마련을 못하게하는 나쁜 사례가 된다. 
 

* 건축비 증가로 서울 재건축이 어려워 질 것이라는 말에는 어떻게 생각하는지?

대부분 문제는 시간이 해결해 줄 것이다
 
EX) 상계주공 5단지
13평을 32평으로 재건축
추가 분담금 5억
13평 사는 비용 5억
총 10억을 들여서 32평 새 아파트 갖는 구조

그러나, 지금 추가 분담금 5억을 낼 돈이 없다. 
근데, 주변에 준신축가가 10억 전후에 살 수 있다면, 굳이 재건축 될때까지 5~10년 기다리는 것보다 준 신축에 들어간다.
그 준신축이 15억이 될때 즈음에는 그때는 알아서 재건축이 가게 된다.
결국 주변 시세에 따라 계산기를 두드려본다. 
구축 시세가 이거보다 올라가면 내가 산 금액에 추가 분담금 없이 가고
구축이 비싸면 그 다음부터 재건축이 가지말라고해도 가게된다. 

 

* 근데 시간이 걸릴거라면 한동안 서울에 공급이 막히는 것 아닌가?

우려중 하나가 공급이 밀린다. 지금해야 3년 뒤 입주인데 공급이 계속 밀릴 것이다. 그럼 서울 집값, 전세값 막 뜨게 될 것이다.  그럼 경기도, 인천으로 가게된다.

계속 가격이 밀리다가 가격이 맞는 순간부터 막 나오기 시작한다. 서울 안에서 그 타이밍 쯤에 이제 상기 신도시들 입주 시작하고 그러면 또 조정될 수 있다. 

지금 분위기로는 3기 신도시 공급도 어렵다. 건축비가 넘 비싸다. 이제 건설사들이 포기를 한다. 토지비 계약금 10% 걸어 놓는 걸 포기하는게 정부에서 분양가 상한제를 만들어 놨다. 분양가 상한제로 분양하게 되면 분양은 잘되어도 건축사들이 남는게 없어서 들어가지 않아서 포기해버린다. 

건축비가 평당 1천만원 한다. 30평대 아파트를 전용면적이랑 그외 합해서 50평정도를 계약한다. 50평 건축비를 초기에 부담해야한다.  30평대 아파트를 토지비 빼고 건축 비용만 5억이 드는 것이다. 나라에서는 5억에 분양하라고한다. 땅값이 있는데, 그럼 적어도 7억에 나와야한다.
이전에는 4억, 5억에 분양했는데, 검단 신도시가 마지막이 될 것 같다.
 
 

* 똘똘한 한채가 유효할까?

보통 4채이상부터 다주택자
취득세 13.2%, 종부세 6%, 양도소득세 82.5%

이런 규제는 똘똘한 한채 밖에 없다. 비 아파트 밖에없다. 
최근에 꼬마빌딩이 빵 뜬 이유 중 하나가 규제 없이 온전하게 내 것이기 때문이다. 

미래 가치가 있는 곳을 선별하라 
 
 
https://www.youtube.com/watch?v=BiyXNa6fpcM

 





https://youtu.be/LT-7erqGpUE?feature=shared